LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES: FORMALIDADES, ARRAS, PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y GASTOS

El contrato de compraventa es seguramente el contrato más típico y reconocible por todos. Tiene como objetivo transmitir la propiedad de una cosa a cambio del su precio y lo llevamos a cabo todos los días, aunque no seamos conscientes: cuando compramos el periódico, el pan, la “compra” en el supermercado, etc.

El contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento, cuando uno de los contratantes (el vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada y el otro (el comprador) a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Desde ese momento la compraventa es obligatoria para ambos, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado. La consumación de la compraventa se produce cuando se entrega la posesión de la cosa y se paga el precio, que es el momento en que se adquiere la propiedad.

En el caso de la compraventa de inmuebles, el contrato se suele perfeccionar mediante un contrato privado en el que medien arras o señal y se consuma mediante escritura notarial, pues por ley se exige el otorgamiento de escritura pública para hacer efectivas las obligaciones propias de este contrato, razón por la que las partes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento.

Al tratarse de un contrato muy reconocible y aparentemente sencillo o banal, en un alto porcentaje los contratantes prescinden de asesoramiento cualificado y se cometen errores con importantes consecuencias. Son errores típicos, elegir mal o confundir el tipo de arras; comprometerse a otorgar escritura pública en un plazo demasiado corto cuando el comprador precisa de financiación para la adquisición de la cosa objeto de compraventa; usar la opción de compra como si se tratase de una compraventa y un largo etcétera que puede dar lugar a la resolución del contrato por incumplimiento y a la pérdida de las cantidades entregadas, entre otras consecuencias.

¿Qué son las “arras”?

Las arras son la señal o cuantía monetaria que se entrega en algún contrato, y especialmente en el de compraventa, bien con objeto de comprometerse los contratantes a su conclusión, por temor de perderlas el que las ha entregado o de devolverlas duplicadas el que las ha recibido, o bien con el fin de tener una señal o prueba de la perfección del contrato para no dejar lugar al arrepentimiento de las partes.

En nuestro ordenamiento la doctrina jurisprudencial distingue entre arras confirmatorias y las penitenciales o de desistimiento:

1) Las arras confirmatorias, que se entregan como prueba o señal de la celebración del contrato para facilitar la prueba de la celebración del contrato y garantizarlo. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: arras confirmatorias puras y arras confirmatorias penales. Las arras confirmatorias puras se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, salvo pacto en contrario y, para el supuesto de incumplimiento del contrato, si se ejercita la acción resolutoria del mismo, la cuantía de las arras no prejuzgará la indemnización por los daños causados. Las arras confirmatorias penales o arras penales son aquéllas que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, éste las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzoso y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

2) Las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato (como las confirmatorias), pero lo son no de un contrato firme, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor.

Las arras penitenciales tienen carácter excepcional y deben interpretarse de forma restrictiva la cláusula en que se acuerdan, de forma que, si en el pacto de arras no queda clara otra cosa, deberá interpretarse entendiendo que las arras queridas fueron las arras confirmatorias y no penitenciales, pues los contratos celebrados válidamente tienen como objetivo su cumplimiento.

Gastos de la compraventa de inmuebles

La compraventa de inmuebles genera gastos de notaría, registro e impuestos:

1.º Los aranceles de los notarios están regulados por el Estado, lo que significa que todos los notarios cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios dependen del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían aproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar unos 1.000 euros.

2.º Los aranceles del Registrador de la Propiedad están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.

3.º Los impuestos dependerán del precio del inmueble según escritura y de si es nueva o de segunda mano. Corresponde al comprador pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) si el inmueble es de nueva construcción, que para el año 2021 en Andalucía se es el 10% del precio del inmueble dado en escritura, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.) del 1,2% en Andalucía en 2021; o, en el caso de viviendas usadas, el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.) que es el 7% en Andalucía para 2021.

En el caso de viviendas de protección oficial (V.P.O.) o promoción pública, el tipo general de I.V.A. se reduce al 4%. También en caso de familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes pueden existir tipos reducidos. Para los locales, garajes o solares que no sean anejos a la vivienda el IVA será del 21%.

El vendedor está obligado a declarar y, en su caso, liquidar el Impuesto de sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente denominado “Impuesto de Plusvalía”, que se regula por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

4.º La gestoría, en el caso de compraventas de inmuebles, es un gasto opcional, pues las partes contratantes decidirán si contratan tal servicio para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Al tratarse de profesionales libres no existen tarifas concretas.

Comprar un inmueble mediante un préstamo hipotecario

Desde el 16 de junio de 2019, con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se ha establecido un mecanismo para proteger a las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, y lo hace estableciendo unas normas de transparencia en la comercialización de los préstamos hipotecarios para evitar los abusos del pasado (cláusulas suelo, gastos hipotecarios, etc.), la obligación de evaluar la solvencia antes de conceder el crédito y otras cuestiones, todas ellas imperativas, por lo que los contratantes no pueden pactar lo contrario de lo que establece esta Ley ni el deudor renunciar a sus derechos, bajo pena de nulidad de pleno derecho por fraude.

En atención a esa Ley, el banco está obligado a:

Incluir una información básica en su publicidad, para evitar que lleve al engaño o confusión de los potenciales prestatarios.

Evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo.

Realizar una tasación adecuada por una tasadora independiente de la entidad prestamista y del intermediario.

Entregar al potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad prestamista durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días; y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera. En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

Todos estos requisitos los verificará un notario elegido por el prestatario, que además informará al prestatario individualizadamente, haciendo constar en el acta que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Gastos del préstamo hipotecario

A parte de los gastos que se devenguen de la compraventa, antes indicados, la precitada Ley 5/2019 distribuye los gastos derivados del préstamo hipotecario del siguiente modo:

1.º Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario, esto es, a quien solicita el préstamo hipotecario. En 2021, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. La tasación tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.

2.º El prestamista (el banco) asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

3.º Los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad corresponderán al prestamista.

4.º El pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados corresponderá al prestamista.

5.º Los de gestoría corresponden al prestamista.

Por tanto, todos los gastos e impuestos, salvo la tasación, corresponden actualmente al banco.

GRANALEX / ABOGADOS

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