DURACIÓN MÍNIMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

El arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y la ley prevé una duración mínima que varía en atención a la fecha de celebración del contrato, sin perjuicio de  que, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes puedan adaptarse al régimen jurídico establecido con posterioridad.

Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019:

La actual regulación fue introducida por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, vigente desde el 6 de marzo de 2019 hasta la actualidad (véase la fecha de publicación de este artículo).

En los casos de arrendamiento de vivienda, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

¿Qué ocurre si la duración pactada es inferior a cinco años?

Si las partes pactan una duración inferior a cinco años (o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica), llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica).

No obstante, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, el arrendatario podrá manifestar al arrendador su voluntad de no renovarlo. También el arrendador que sea persona física podrá recuperar la posesión del inmueble arrendado por necesidad una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, en los casos analizados en nuestro anterior artículo:

http://www.granalexabogados.com/index.php/2020/06/02/resolucion-del-contrato-de-arrendamiento-por-necesidad-del-arrendador/

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

A la finalización de esos tres años de prórroga (el contrato ya tendría una duración de ocho años), si ninguna de las partes contratantes (arrendadora y arrendataria) comunicara a la otra su intención de extinguir el contrato, se entenderá que hay tácita reconducción y el contrato se prorrogará por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual o por días cuando es diario.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

¿Qué ocurre si la duración pactada fuese de cinco años?

Si las partes pactan una duración de cinco años (o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica), el contrato finalizará en la fecha pactada siempre que cualquiera de las partes comunique a la otra su intención de no renovarlo con al menos dos meses de antelación a dicho termino, pues en caso contrario se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años, como ha quedado expuesto anteriormente.

¿Y si la duración pactada fuese superior a cinco años?

Si las partes pactan una duración superior a cinco años (o superior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica), el arrendamiento finalizará en la fecha pactada, pero si el arrendador no comunicara la extinción del contrato, se entenderá que hay tácita reconducción y el contrato se prorrogará por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual o por días cuando es diario.

¿Cómo se cuenta el plazo de duración del contrato?

El plazo de duración del arrendamiento comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior, en cuyo caso corresponde al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

¿Es lo mismo la prórroga que la tácita reconducción?

No es lo mismo la tácita reconducción que la prórroga del contrato. En la prórroga estamos hablando del mismo contrato y con la tacita reconducción nace un nuevo contrato, cuyas cláusulas serán las mismas que el anterior contrato excepto en cuanto a la duración, que será en la forma indicada en el artículo 1.566 del Código Civil.

Esta diferencia es importante, por ejemplo, en cuanto a los fiadores, pues en el caso de la tácita reconducción el fiador dejará de serlo en el nuevo contrato salvo que se haya pactado que seguirá siendo fiador aún si se produce la tácita reconducción.

Contratos celebrados desde el 6 de junio hasta el 5 de marzo de 2019:

En virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, vigente desde el día 6 de junio de 2013 hasta el 6 marzo 2019, la duración del arrendamiento era libremente pactada por las partes, pero si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogaba obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Al igual que en la actual regulación, el plazo comenzaba a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior, que corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición, y se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

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