RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR NECESIDAD DEL ARRENDADOR

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 9.3, permite al arrendador recuperar la vivienda arrendada por necesidad una vez transcurrido el plazo de duración inicialmente pactado.

La invocada necesidad del arrendador debe responder no a mero capricho, deseo, conveniencia o comodidad, sino a una verdadera decisión impuesta por la realidad del caso concreto y debe ser probada por el arrendador con respecto a las causas legalmente tasadas.

El arrendatario podrá exigir al arrendador que le remita un principio de prueba por el que se acredite la concurrencia de la necesidad alegada, pues, una vez desalojada la vivienda, muy probablemente el arrendatario se habrá instalado en otra vivienda y no le interesará reocuparla.

Los presupuestos para la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador serán distintos en atención a la fecha de celebración del contrato, sin perjuicio de que, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido posteriormente.

En este artículo analizaremos los requisitos necesarios antes, durante y después de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. Estando vigente la Ley 4/2013 desde el día 6 de junio de 2013 hasta el 6 de marzo de 2019, cuando entró en vigor la redacción introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgenctes en materia de vivienda y alquiler, vigente desde el 6 de marzo de 2019 hasta la actualidad (véase la fecha de publicación de este artículo).

Respecto de la previsión en el contrato la necesidad de recuperar la vivienda:

Antes de la Ley 4/2013, para que fuera efectivo este derecho de recuperación debía haberse hecho constar en el contrato tal previsión expresamente. En caso contrario, el arrendador no podía recuperar la vivienda arrendada por necesidad, teniendo que esperar a la finalización del contrato o a que el arrendatario desistiera del contrato.

Con la reforma de la Ley 4/2013, ya no fue preciso hacer tal previsión en el contrato de arrendamiento y el arrendador solo tenía que probar la concurrencia de la necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Actualmente y tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 7/2019, es preceptivo que se haya hecho constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

¿Cómo y cuándo debe ejercer el arrendador la potestad de recuperar la vivienda?

Hasta el día 6 de junio de 2013, la Ley no establecía con que antelación debía comunicar el arrendador al arrendatario su necesidad de ocupar la vivienda arrendada, simplemente, que fuera antes del transcurso de cinco años.

Desde el día 6 de junio de 2013, no procederá la prórroga obligatoria del contrato una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, si el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Dicha comunicación deberá realizarse al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Desde el 6 marzo 2019, para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda y siempre que el arrendador sea persona física, deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en la Ley, manteniéndose la necesidad de comunicarlo al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Como nota común a los contratos celebrados desde el día 6 de junio de 2013, el arrendador sólo podrá ejercer la potestad de recuperar la vivienda cuando haya transcurrido un año y en todo caso el plazo de duración pactado en el contrato si este fue inferior al de la prórroga obligatoria, pues es condición que el contrato se encuentre en situación de prórroga obligatoria.

¿Cuáles son las consecuencias de la no ocupación de la vivienda tras ejercer la potestad de recuperarla?

Antes de la Ley 4/2013, si transcurrían tres meses a contar de la extinción del contrato sin que el arrendador hubiera procedido a ocupar la vivienda, debía reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo y la reocupación de la vivienda le hubieran supuesto al arrendatario, o a elección de este, indemnizarle con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Con la reforma de la Ley 4/2013, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Actualmente y tras la reforma operada por Real Decreto-ley 7/2019, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Oposición del arrendatario al requerimiento del arrendador:

Si el arrendatario se opone al requerimiento que le efectúe el arrendador comunicándole la existencia de causa cierta y para él probada obligaría al arrendador a ejercitar una acción de resolución contractual, pero el arrendatario debe contestarle en forma negando como cierta y/o probada la causa de necesidad que se alega. En caso contrario, el silencio del arrendatario haría válido el requerimiento del arrendador en un ulterior procedimiento promovido por este.

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